房企 2021 年報季，比以往來得都更晚一些。
在經歷了 10 多家房企財報的 " 難產 " 之后，剩下的房地產玩家們，終于在 3 月份最后幾天，扭扭捏捏地上交了自己的答卷。
不過，也有房企因賬面數字難看，在交卷哨聲吹響的最后一刻，突然 " 食言反悔 "，突然話鋒一轉表示：" 延期財報發布 "。
原本說好 12 月 31 日公布財報的雅居樂，就是這樣。
3 月 29 日，雅居樂集團發布消息稱，受香港、上海、深圳等地疫情影響，雅居樂將延期發布經審核的 2021 年年度財報。
而穆迪方面給出的降級理由恰恰就是：" 反映了穆迪對雅居樂推遲公布 2021 年經審計的財務報告后，其再融資不確定性和治理風險增加的擔憂。"
在過去的一年多，雅居樂一直處在生死線上艱難掙扎。
自從去年被曝出流動性資金有問題后，雅居樂 " 皇帝的新衣 " 就被無情的扯了下來，隨后市場關于雅居樂裁員、賣身、拋售的消息不脛而走，其嚴重的 " 病情 " 也暴露在了聚光燈下。
時代拋棄雅居樂的時候，確實連招呼都沒有打，但一同被甩下列車的，除了雅居樂，還有那些為了理想，和雅居樂一起努力扎根的年輕人們。面對去年的雅居樂瘋狂的下崗潮，他們只能忐忑、不安與煎熬。
雖說雅居樂曾積極自救，但從整體財務狀況看，雅居樂的前景仍然不容樂觀，甚至比去年還要兇險。
美元債只是冰山一角
相比于已經徹底躺平，延遲年報發布、美元債展期的融創，雅居樂在 2022 年一季度，反而給人一種 " 重拾舊山河 " 的積極印象。
面對來勢洶洶的債務潮，雅居樂最近確實沒有躺平，而是大大方方的選擇如期償債。3 月 2 日，雅居樂向外界發布公告稱，已全額贖回 2022 年 3 月到期未償還的優先票據，該票據本金總額約 5 億美元，利率 6.7%。
此消息一出，就令市場一陣沸騰，甚至有自媒體欣喜若狂地點贊稱：雅居樂，已經開始還錢了。
事情并非那么簡單。
在市場下行的艱難時刻，按時還錢雖然難能可貴，但也是天經地義，況且，雅居樂今年的難關，要說已經渡過，還為時尚早。
根據雅居樂 2021 年的半年報顯示，截止到去年 6 月底時，其美元債規模雖然比大部分頭部房企都少，但其整體債務規模并不小，借款約為 979 億元，比 2020 年末還有所增長。
據了解，雅居樂今年共有 3 筆美元債到期，合計規模 10.77 億美元，最早的一筆已經在 3 月初完成兌付，但在 8 月份還有 2 筆共計 6 億美元的票據將到期。
而據 ADM 早前的統計，在 2022 年，雅居樂旗下還有 7 筆存量債券，其中包括 5 筆私募債，共 111.53 億元。而在 2022 年到期的則有兩筆，共計 30 億元，還款時間為 7 月和 10 月。
不僅如此，雅居樂在業內素有 " 永續債小王子 " 的稱號，其永續債的規模，遠遠超過其賬本明面上的數字。
據了解，在 2018-2020 年期間，其永續債金額分別為 83.35 億、135.67 億和 136.37 億元，而截止到去年上半年，這一數字還是居高不下，仍舊保持在 130 億的高位。
而且，永續債還是一把雙刃劍，在優化房企負債率的時候，高昂的利率，很容易吞噬房企微薄的利潤。
公開資料就顯示，雅居樂曾于 2013 年 1 月發行了一筆 7 億美元的永續債。按照當時協議，從 2013 年 1 月 18 日至 2018 年 7 月 18 日期間，該筆永續債年利率為 8.25%，但到 2019 年 6 月贖回時，它的利率已經達到 10.215%。
而綜合各項負債情況看，雅居樂今年全年的償債壓力巨大。據統計，截止到 2 月 10 日時，其境內債、境外債、永續債及 ABS 存量規模大約在 445 億元左右，而 2022 年到期的債務約為 111 億元。
因此，雅居樂今年 3 月份贖回的 5 億美元債務，對于龐大的欠款金額來說，只是滄海一粟。要想翻過今年的債務大山，雅居樂仍然任重道遠。
斷腕求生
或許是為了緩解現實壓力，從今年開始，雅居樂就在不斷拋售資產減負。
1 月 21 日，雅居樂和世茂就向市場扔下一顆重磅炸彈，宣布兩家房企全面撤出廣州亞運城，并將旗下股份悉數轉給合作伙伴中海地產，至此，這個曾經霸榜全國地王多年的項目，終于還是讓位給了國家隊。
而在更早之前，雅居樂已經有在著手清空資產。比如 1 月 10 日，雅居樂公告稱，去年下半年，雅居樂已經陸續出售 14 項非核心項目，累計售出酒店 5 宗、商場 2 宗、售樓部 3 宗、小區商業配套 3 宗、公寓 1 宗，售價共 28 億。
不僅如此，雅居樂甚至還把近年來一直 " 加倉 " 的環保項目也擺上了貨架，1 月份時，其就用旗下的 5 家環保公司，換回了 11.29 億元的現金。
但這些遠遠不夠。
于是，雅居樂又把目光投向在售項目上，開始含淚甩賣。
其中，最有代表性的就是廣州雅居樂天際 715、中山雅居樂萬象郡和珠海雅居樂國際花園等幾個樓盤。
據了解，雅居樂天際 715 從去年 1 月份的 550 萬 / 套暴降至 350 萬 / 套，而這還不是底線，在 2022 年春節復工之后，雅居樂又推出了 290 萬 / 套的工抵房，并一度引發市場熱議。
不知道那些營銷人員，看到曾經引以為傲的產品，被如此賤賣、糟蹋，是否會黯然神傷。而對于那些曾力挺支持 715 項目的人，看到這個價格，又是否會滿懷心酸或憤慨？
比如，在 2021-2022 年期間，雅居樂在全國多個城市的十幾個項目，都集中出現了質量問題，像成都雅居樂劍橋郡、南京雅居樂濱江國際、武漢雅居樂花園、鄭州雅居樂御賓府、重慶雅居樂星瀚雅府等，都有疑似偷工減料、貨不對板和虛假宣傳現象。
而因為虛假宣傳，最近雅居樂還被海南網信辦約談。
根據雅居樂公開數據顯示，去年其預售金額只有 1390 億，與去年初立下的 1500 億的目標還差 110 億，整體成績并不達標。而這一業績還是在雅居樂瘋狂降價的情況下取得的。
據了解，從去年下半年開始，雅居樂的銷售均價就呈現快速下滑的趨勢，雖然在此刺激下，業績有所回升，但和同年 2 月份的春節淡季相比，仍還有一定差距。
可以說，雅居樂依靠銷售業績進行造血的能力相當薄弱，想要依靠單純的業績銷售還賬，無疑比登天還難。
融資、賣身，杯水車薪
在這樣的背景下，雅居樂短時間只能選擇 " 賣身續命 " 或 " 借貸還貸 "，但即便這樣，雅居樂仍然有不少挑戰。
首先，是在金融借款方面，雖然央行等金融機構在去年陸續放松了 " 水閘 "，明確鼓勵銀行給予房地產金融支持，然而這種支持，更多的只是面向國企央企以及優質民企，類似雅居樂等出險企業，金融機構仍然表現的較為慎重。
3 月份國務院金融委的會議也透露了這一點，主要還是鼓勵重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。雅居樂作為出險企業，大概率是被排除在優質名單之外。
標普甚至指出，因為融資選擇有限，出售資產和銷售產生的現金流低于預期，雅居樂的流動性可能在未來 12 個月進一步惡化。
不僅融資難解 " 錢慌 "，就連出售旗下資產，也很難實現滿格回血。
據了解，雅居樂集團的大部分項目都集中在二三線城市。2020 年的年報顯示，除廣東、江蘇等較發達省份之外，雅居樂在海南、天津、河南等地都有不少項目。而這些項目，在全國房地產市場下行的環境背景下，其價值性必然大打折扣，即便有其他房企接盤，也很難賣出好價錢。
另外一個就是，雅居樂近年押注的環保、新能源汽車等賽道，目前也還不具備資產變現的能力。并且，由房地產轉入造車賽道的幾家房企，大部分都已經命懸一線，雅居樂要想借此轉型，擺脫困境，也一樣很難。
況且，即便延遲發布財報，巨額的債務面前，又能編出怎樣的數字？
雅居樂能不能平安渡過自己的 30 歲，靠的不是怎么說，而是怎么做。
同時代的老房企利海集團終于還是破產倒下了，利海的今天是否會成為雅居樂的明天，還是要看怎么收拾眼下的爛攤子。
出品 / ZAKER 房產
文 / 臨川
