廣州去年首拍的高價地，如今站高崗了？

3 月份最后一天，廣州公布了 2022 年第一批集中供地名單。從數量來看，出讓宅地共有 18 宗，與去年第三批次持平。

談起土拍，思緒就被拉回了去年首批拍地的高光時刻。

去年首批供地，共掛出了 48 宗宅地。其中 38 宗順利成交，4 宗達價格及配建上限后通過搖號確定得主，6 宗流拍。42 宗地塊總出讓金額 906 億元，總建筑面積達到 799 萬㎡。

" 溢價 "" 搖號 "" 地王 "…… 等等帶有光環的頭銜，冠在了部分幸運兒地塊的頭上。

其中，新造鎮廣州國際創新城一期 C 居住地塊，知識城 E2/E3 地塊，以及廣汕路以北、黃埔軍校小學西側 HBPQ-A-6 地塊，4 宗地塊被拍到最高限價，溢價率達 45%，最后采用搖號的形式確定開發商。

金沙洲皇冠地塊、石門街朝陽聯新東街等地塊也都刷新了板塊內最高樓面價。

但好景不長。

首次拍地的余輝還在，市場行情就開始急速下降。局面從年初房企開 " 馬甲 " 高溢價搶地；到二輪的未拍先冷，報名企業不多，且地塊流拍過半；再到三輪規則放寬，國企央企成為拿地的主力，可謂冰火兩重天。

究其原因，主要是年中以來，樓市調控政策密集出臺，新盤限售、限價，二手盤出指導價，多種因素導致市場降溫明顯，加上疫情導致的市場蕭條，無論是開發商還是購房者，觀望態度都變得濃厚。

據觀察，去年首次出讓地塊中，大部分的樓面價與目前地塊周邊在售樓盤的價格只相差 1 萬 /㎡左右。高價拿地，打算大展拳手，賣個好價格的開發商們，爭奪的地塊，紛紛站上了高崗

一年過去了，去年首批土拍中成交的地塊，如今進展怎樣，我們一起來看看。

去年首次拍地，中心區域成功出讓的地塊中，只有白云區跟荔灣區的身影。白云區成功出讓 7 宗宅地，荔灣區成功出讓 1 宗。其中白云區一舉斬獲 2 宗地王。

白云區

以樓面價 42122 元 /㎡創下板塊新高，成功擠進廣州地塊樓面價前十的金沙洲 AB3701008 地塊，由華潤奪得。要知道在當時，這個樓面價比周邊一些二手房價格還要高。即，華潤用了一天時間，就讓金沙洲 4 萬 /㎡的房價，變成 4 萬 /㎡的地價。

項目備案名為華潤置地金沙瑞府，去年 12 月份規劃圖獲批，項目規劃建成小高層和疊墅產品，共 350 套房源。戶型面積均在 143㎡。今年 3 月份開放示范區，預計 4 月份開盤。

目前項目周邊的新盤有越秀天悅金沙，與金沙瑞府一湖之隔，均價僅 4.3 萬 /㎡。這不僅讓踩過盤的扒姐，為他的價格捏一把汗。

位于白云湖板塊的石門街朝陽聯新東街三宗地塊，由招商 + 弘陽組成的聯合體拿下，以約 26643 元 / 平的樓面價刷新白云湖周邊宅地紀錄。項目標準名為：招商弘陽電建雍云邸。

雍云邸規劃有 11 棟高層住宅，每個組團由 3 棟或 4 棟組成，加起來貨量約 1500 套。

從項目產品來看，亮點十足，贈送面積多，戶型面積實用率達到 90%，但周邊的情況還有待改善。

目前項目已開售樓盤和樣板間，預計第二季度將開盤售賣。白云湖目前的樓盤有 5 個，售價均在 3.8-4.2 萬 /㎡。未來雍云邸入市，相信價格也相差不大。

白云區鐘落潭福龍路東側地塊，以 17236/㎡的樓面價被正榮拿下。項目名為正榮 • 新城云溪潤宸。

云溪潤宸目前已開盤，項目主推 76-110㎡的三至四房。均價 2.3 萬 /㎡，跟樓面差只差了 7000 元左右。

白云區同嘉路 AB3803035 地塊，位于白云區同嘉路，地塊距離在建地鐵同德圍及鵝掌坦站約 500 米。項目地塊周邊配套成熟，教育、醫療、商業齊全。

目前板塊內大多為老舊樓梯樓，二手房掛牌均價為 2.5 萬元 /㎡；周邊的新盤有萬科金域悅府，均價 5.5 萬 /㎡

目前地塊總承包已開始招標。

永泰客運站地塊、夏茅客運站一期地塊、廣龍路一期地塊目前都已出規劃，但還沒有其他最新消息流出，估計離入市還有一段時間。

荔灣區

荔灣區海龍路興達地塊，即目前的越秀 · 天瀛。項目地塊由越秀以樓面價 21388 元 /㎡，溢價率 27.7% 拿下。

項目規劃建 7 棟 15-26F 洋房住宅 +1 棟人才房，主推 88-127㎡三至四房，目前項目已拿到預售證，還未開盤，吹風價 3.5 萬 /㎡。

番禺跟黃埔區的熱門地塊不少，有 4 宗地塊溢價 45%，進入搖號階段。

番禺區

樓面價 33599 元 /㎡，溢價率為 45%，并進入了搖號階段的新造鎮廣州國際創新城一期 C 居住地塊，在今年 3 月 24 日出規劃公示，項目規劃建有 12-24 層高住宅 17 棟，辦公樓 5 棟，并配建 36 班的九年一貫制學校，以及 6 班幼兒園。

目前周邊的新盤有奧園 · 恒基 · 學苑一號，均價 4.2-4.7 萬元 /㎡；越秀 · 星匯文璽，均價約 4.5 萬元 /㎡。

廣州南站 BA0401009、BA0401017 地塊由越秀以 21819 元 /㎡樓面價拿下，案名為：越秀星寰 TOD。

去年 11 月份就拿到預售證并開盤，首開推出 3/4 棟，共 285 套房源，產品涵蓋建面約 90-130㎡三至四房，均價 3.6-3.9 萬 /㎡。

廣州南站 TOD 項目、石碁鎮 SQ18G-08 市蓮路北側地塊、番禺區橋南街蜆涌村大口涌以西地塊，目前都已出規劃，但還未有新一步動作。

黃埔區

黃埔的火熱，在 2021 年首次拍地中可見一斑，3 宗宅地進入搖號階段。

其中，廣汕路以北、黃埔軍校小學西側 HBPQ-A-6 地塊，以樓面價 27274 元 /㎡被深振業拿下，項目名為：振業天成。

振業天成規劃建 14 棟住宅 +1 棟租賃性住房，戶型面積為 90-150㎡三至五房。預計 4 月份開售樓部。

目前黃陂片區新房限價 4.7 萬 /㎡，未來項目入市，價格大概在 450-750 萬。

知識城 E2、E3 地塊分別以 27044 元元 /㎡樓面價、27216 元 /㎡樓面價，被德信、越秀奪得。

其中 E2 地塊規劃打造 18 棟 6 層 /8 層的低密度住宅產品；E3 地塊名為越秀宏泰 · 居山澗，規劃打造 36 棟高 7-10 層的低密改善項目產品。定位類似，未來將成為最強有力的對手。

目前知識城內的升龍學府上城，在今年 1 月 1 日突擊開盤，主推建面約 96-143㎡三至四房，均價為 3.2 萬 /㎡。

兩宗偏高端改善的項目未來會以什么價格入市，值得一探。

南沙區

南沙區三個成功出讓的項目，目前都還沒有開營銷中心或開盤的動作。

其中，慶盛樞紐區塊沙公堡涌北側地塊成交樓面價為 18108 元 /㎡，溢價率達 35.8%。項目標準名為：招商雍尚灣，項目預計今年入市。

南沙區進港大道南側 2021NJY-4 地塊項目去年九月份出了規劃。

南沙橫瀝島中軸涌以南 2021NJY-2 地塊在今年 2 月份規劃方案批后公示。

增城區

增城區新塘鎮蝴蝶嶺大道西側地塊同樣是熱門地塊，經過 79 輪競價搶奪，以樓面價 15335 元 /㎡，花落深振業，據悉案名為 " 振業學府里 "。

項目體量較小，僅規劃 3 棟住宅樓，首推建面約 76-107㎡三至四房。

項目周邊的二手盤，合匯學府名郡、匯東國際花園掛牌價在 2-2.4 萬 /㎡。15335 元 /㎡的樓面價還算有優勢。

目前項目在合匯新匯里廣場開放了城市展廳，預計今年入市。

荔湖街新城大道東側 18005200A20092 號地塊，項目名為 " 珠江博悅庭 "，已開放樣板房。

荔湖街増城大道三聯路段北側 18005204A20016 號地塊，項目推廣名為 " 國貿 · 融創丨學府壹號 "。首推 1 棟、2 棟、11 棟和 12 棟的 76-103㎡二至三房，據說實用率還可高達約 85%。

目前項目已開放營銷中心，預計第二季度將開盤。吹風價大概 2 萬 /㎡

荔湖街新城大道東側 18005200A20092 號地塊項目名為 " 珠江博悅庭 "。項目規劃建面約 75-110㎡的三到五房產品，首推 2 棟（高層住宅）和 19 棟（11 層、小高層住宅）。

吹風價 2 萬 /㎡。目前已開放營銷中心和城市展廳。

朱村街朱村大道中 18003200A21013 號地塊，項目名為徐福上坤 · 云境風華，在今年 1 月 1 日已開盤

增城區新塘鎮環城路南側 A20165 號地塊，項目案名已定為 " 越秀 · 星耀 TOD"。項目靠近地鐵 13 號線新塘站項目體量不大，規劃有 3 棟辦公樓和 4 棟住宅樓，住宅樓層數在 31-32 層。

目前周邊目前在售新盤價格有新世界廣匯尊府，售價 3.6-4.1 萬元 /㎡；惠百氏廣場，均價約 2.3 萬元 /㎡；廣園東東方名都，均價約 2.6-3 萬元 /㎡。

雖然去年首次土拍拿的地價偏高，但大部分地塊的推進還是很快的，目前效率快的已經開盤了，還有一些已經開放了售樓部。未來，幾個搖號的幸運兒項目，會跑出什么成績，讓我們拭目以待。

出品 /ZAKER 房產

編輯 / 小紅